La contratación de un administrador de activos inmobiliarios es un paso natural para los inversores de propiedades de alquiler a medida que crece su cartera de propiedades.
A menudo, sin embargo, los inversores confunden la gestión de propiedades con la gestión de activos inmobiliarios y se preguntan si realmente se necesitan dos profesionales diferentes.
El hecho es que los administradores de propiedades y activos juegan dos roles muy diferentes, y los inversionistas más exitosos en su inversión de propiedades de alquiler, utilizan un administrador de activos inmobiliarios, obtienen mayores ganancias y un mayor crecimiento de la cartera.
¿POR QUÉ LOS INVERSORES DE PROPIEDADES DE ALQUILER NECESITAN UN ADMINISTRADOR DE ACTIVOS?
A medida que los precios inmobiliarios siguen aumentando y la competencia por buenas propiedades de alquiler aumenta, sigue creciendo la demanda de administradores de activos profesionales que puedan maximizar los rendimientos y los valores de mercado para los inversores.
Un administrador de activos inmobiliarios monitorea el mercado, se mantiene al tanto de las últimas tendencias e investigaciones inmobiliarias y se mantiene al tanto de las tendencias macroeconómicas, políticas y financieras. Al hacer esto, un administrador de activos ayuda a que la cartera de un inversionista crezca y se asegura de que cada propiedad de alquiler cumpla y exceda su valor justo de mercado al tiempo que mitiga cualquier riesgo potencial.
Los mejores gestores de activos inmobiliarios también van más allá de los datos duros al comprender los matices subjetivos de cada cliente. Esto se debe a que cada inversionista es único y, en un grado u otro, las metas y objetivos de inversión se basan en antecedentes, situaciones familiares e historias laborales, salud, recursos financieros y de conocimiento y deseos.
Así, un administrador de activos inmobiliarios profesional puede ofrecer una perspectiva invaluable a los inversores de propiedades de alquiler que pueden estar demasiado ocupados con un trabajo de 9 a 18 para apreciar y capturar completamente el potencial de ganancias de cada activo en la cartera.
GESTIÓN DE ACTIVOS INMOBILIARIOS FRENTE A GESTIÓN DE PROPIEDADES
A medida que los inversores en propiedades de alquiler amplían su cartera de bienes raíces, se vuelve cada vez más importante incluir un administrador de activos inmobiliarios como parte clave del equipo.
Un administrador de propiedades se enfoca en las operaciones diarias de una propiedad de alquiler, mientras que un administrador de activos se preocupa por el panorama financiero más amplio y a largo plazo.
Gestión de activos
Los administradores de activos se enfocan en el panorama general estratégico para maximizar el valor de cada propiedad de alquiler y obtener el mayor retorno de la inversión (ROI) para el propietario.
Las tareas y responsabilidades clave de un administrador de activos incluyen crear una estrategia general para cada propiedad de alquiler y toda la cartera de bienes raíces, mejorar el valor de los activos al reducir sabiamente los gastos y aumentar los ingresos, contratar y supervisar al administrador de la propiedad; y preparar, monitorear y ajustar proyecciones financieras inmobiliarias y estrategias de financiamiento.
RESPONSABILIDADES BÁSICAS DE UN ADMINISTRADOR DE ACTIVOS INMOBILIARIOS
Los administradores de activos inmobiliarios generalmente se especializan en distintos tipos de activos, como propiedades de alquiler unifamiliares, multifamiliares, ciertas regiones geográficas del país y estrategias de inversión específicas como comprar y mantener a largo plazo.
El objetivo de un administrador de activos inmobiliarios es lograr el mayor valor posible de la propiedad y el retorno de la inversión para cada activo y para la cartera general del propietario.
Los administradores de activos inmobiliarios lo logran reduciendo estratégicamente los gastos, maximizando los flujos de ingresos por alquiler y reduciendo los riesgos y pasivos potenciales para el inversionista de propiedades de alquiler.
Responsabilidades y objetivos principales de un administrador de activos inmobiliarios incluyen:
- Asesorar al inversor sobre cómo estructurar mejor el capital y la propiedad directa frente a empresas conjuntas o asociaciones.
- Ayudar al propietario a elegir la mejor estrategia de inversión, forma de propiedad e inversión, y los posibles pros y contras de cada enfoque
- Seleccionar y supervisar los KPI (indicadores clave de rendimiento) que definen el rendimiento del inversor y los controles de activos clave
- Contratar y trabajar con miembros clave del equipo de inversores, incluidos agentes inmobiliarios, administradores de propiedades y agentes de arrendamiento
- Generar, revisar e informar el rendimiento financiero de la propiedad y la cartera y recomendar los ajustes necesarios para lograr los objetivos a largo plazo del inversor.
- Gestionar el flujo de caja de la propiedad individual y la cartera de inversiones en general.
- Trabajar directamente con socios de inversión de propiedad y prestamistas para determinar el uso más efectivo del apalancamiento
- Asignar recursos de capital e inversión en toda la cartera de propiedades de alquiler para completar las mejoras de capital y agregar valor
- Determinar el período de tenencia de cada propiedad mediante la comprensión del ciclo de vida de cada propiedad de alquiler a través de la adquisición, tenencia y eventual disposición.
3 FASES DE LA GESTIÓN DE INVERSIONES INMOBILIARIAS
A lo largo del proceso, el gestor de activos utiliza una combinación equilibrada de experiencia e instinto con el conocimiento del mercado para ayudar a los propietarios a mejorar el rendimiento de las inversiones.
Fase 1: ADQUISICIÓN
Los administradores de activos inmobiliarios brindan a los inversionistas un asesoramiento consistente y confiable sobre el mejor momento para invertir en propiedades de alquiler unifamiliares en mercados geográficos específicos.
Por ejemplo, los precios de las transacciones pueden estar aumentando tan rápido en algunos mercados que las rentas justas del mercado pueden no ser lo suficientemente altas para cubrir el servicio de la deuda y los gastos operativos normales. Otros mercados, como Cincinnati y Florida en la actualidad, pueden ofrecer mejores oportunidades para el inversionista de propiedades de alquiler debido a factores fundamentales a largo plazo, como el crecimiento de la población y el empleo, combinados con un costo de vida más bajo.
Criterios adicionales:
- Tasas de interés y costo de capital
- Movimientos proyectados de la tasa de alquiler del mercado, pronósticos de absorción y vacantes
- Oportunidad de agregar valor y aumentar las fuentes de ingresos existentes
- Tasa de capitalización específica del mercado y tendencias de rendimiento
- Etapa del ciclo del mercado inmobiliario
Fase 2: TENENCIA
Supervisa la actividad diaria del administrador de la propiedad mientras monitorea constantemente el desempeño de los activos con miras a aumentar los ingresos.
Se comunica regularmente para medir el desempeño financiero de cada propiedad de alquiler contra las expectativas del inversionista y los objetivos de la estrategia de inversión:
- La estrategia a corto plazo requiere un rápido retorno del capital invertido a través de una rápida apreciación de la propiedad durante un período de tenencia más corto.
- La estrategia a largo plazo se centra en un flujo de caja estable y mejores rendimientos a través de ingresos constantes y una apreciación del valor de mercado a largo plazo.
Independientemente de la estrategia de inversión específica, un administrador de activos inmobiliarios monitoreará constantemente el mercado para sopesar el beneficio de vender hoy frente a continuar manteniendo.
Fase 3: VENTA
Consideran una serie de factores al decidir cuándo, cómo e incluso si vender una propiedad de alquiler.
Por ejemplo, el administrador de activos puede creer que las tasas de capitalización han tocado fondo, o se han vuelto tan bajas, en un mercado específico debido a una demanda sin precedentes de otros compradores, que la ganancia de capital obtenida mediante la venta genera efectivo que puede usarse mejor para otras inversiones inmobiliarias. .
Por otro lado, las bajas tasas de capitalización creadas por una escasez temporal de suministro en un mercado con nuevos productos en construcción también pueden ser una señal de que ha llegado el momento de vender. Esto se debe a que a medida que se dispone de nueva oferta, los mercados suelen ver un aumento de las vacantes y una disminución temporal de los alquileres debido a un aumento en la propiedad para que los inquilinos elijan.
POR LO TANTO
Los inversores de propiedades de alquiler contratan administradores de activos inmobiliarios para maximizar el valor de cada propiedad y la cartera total, y para generar la mayor rentabilidad posible. Los administradores de activos inmobiliarios guían a los inversores a través de las tres etapas de adquisición, tenencia y disposición.
Los principales objetivos de la gestión de activos inmobiliarios incluyen:
- Centrarse en el rendimiento financiero a largo plazo y los objetivos de inversión de propiedad.
- Contratar y supervisar a un administrador de la propiedad para que se encargue de las actividades diarias, como el cobro del alquiler, el cumplimiento de los contratos de arrendamiento y las reparaciones y el mantenimiento de rutina.
- Asesorar sobre la mejor manera de estructurar la deuda y el capital, administrar los flujos de efectivo y trabajar con socios clave y miembros del equipo del inversor inmobiliario.
- Comprender cada etapa del ciclo de vida del mercado inmobiliario y cómo invertir en cada fase del mercado.
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